Mietkaution

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, welche dem Vermieter ausschließlich zur Sicherung möglicher Ansprüche gegenüber dem Mieter dient. Es gibt keine Rechtsgrundlage, die den Mieter automatisch zur Leistung einer Kaution verpflichtet. Eine Kaution darf der Vermieter deshalb nur verlangen, wenn diese vertraglich vereinbart wurde. Alle wichtigen Punkte zur Mietkaution haben wir nachfolgend für Sie ausführlich erläutert:

Was gibt es zu beachten?

Gemäß § 551 BGB darf die Höhe der Mietkaution drei Monatsmieten nicht überschreiten. Als Grundlage für die Errechnung der Mietkaution dient die Nettomiete. Dafür kommt es auf die Höhe der vereinbarten Monatsmiete zu Beginn des Mietverhältnisses an. Die Kaution sichert alle geldwerten Forderungen des Vermieters, die nicht nur bei Beendigung entstehen, sondern auch im laufenden Mietverhältnis.

Wann muss die Mietkaution entrichtet werden und was müssen Mieter und Vermieter beachten?

Der Mieter kann die Kaution in drei gleichen, aufeinanderfolgenden Monatsraten bezahlen. Die erste Zahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 Satz 3 BGB). Tut er das nicht, so kann der Mieter im Falle einer Insolvenz des Vermieters nur einen normalen Insolvenzantrag stellen, da die Kautionszahlung dann auf eine Ebene mit anderen, einfachen Insolvenzforderungen gestellt wird. Der Mieter erhält meist nicht den vollen Betrag, sondern nur eine Quote. Der Mieter sollte deshalb vom Vermieter einen Nachweis verlangen, dass dieser die Kaution gemäß den gesetzlichen Vorschriften auf einem Treuhandkonto angelegt hat. Zur Not kann gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen werden. Zum Sachverhalt entschied der Bundesgerichtshof am 20.12.2007 (IX ZR 132/06). Die Mietkaution darf nicht zur Verrechnung noch offener Mietzahlungen genutzt werden, da der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution erst einige Monate (nach herrschender Meinung drei bis sechs Monate) nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird. Die Kaution kann also nicht „abgewohnt“ werden. Auch hat der Mieter keinen Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution bevor das Mietverhältnis beendet ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Wohnung vorzeitig zurückgibt und diese durch den Vermieter weitervermietet wird.

Mietkaution anlegen – Welche Möglichkeit gibt es?

Barkaution

Dem Vermieter wird die Mietkaution überwiesen oder bar ausgezahlt. Im Falle der Überweisung dient zum Nachweis der Kontoauszug (als Verwendungszweck „Mietkaution“ vermerken). Bei Barzahlung sollte der Mieter aus Beweisgründen eine Quittung verlangen. Den Betrag muss der Vermieter, wie bereits oben erwähnt, konkursfest auf ein gesondertes Sparbuch mit dreimonatiger Kündigungsfrist und den üblichen Zinsen anlegen. Es kann sich auch auf eine andere Form der Geldanlage geeinigt werden, allerdings muss ein Ertrag anfallen.

Sparbuch

Ein Sparbuch wird auf den Namen des Vermieters ausgestellt. Der Mieter unterschreibt für dieses eine Verpfändungserklärung zugunsten des Vermieters. Das Sparbuch samt Verpfändungserklärung gehen an den Vermieter. Mit der Erklärung kann der Vermieter dann Geld vom Sparbuch abheben. Bei dieser Variante besteht der Vorteil, dass der Mieter das Konto in seinen Freistellungsauftrag einbeziehen kann. Die anfallenden Sparzinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

Tagesgeldkonto

Einige Banken bieten auch die Möglichkeit an, ein Tagesgeldkonto als Mietkautionskonto einzurichten. Im Grunde wird das Konto dazu lediglich über eine Verpfändungserklärung an den Vermieter abgetreten.

Kautionskonto/Kautionsbürgschaft

Diese Variante ist hierzulande noch ziemlich neu und wird von Versicherungen und ähnlichen Anbietern offeriert. Anstelle der Kautionszahlung wird eine jährliche Gebühr fällig, für welche der Anbieter im Gegenzug die Zahlung der Mietkaution an den Vermieter garantiert. Einen Vergleich aktueller Anbieter von Kautionskonten bzw. Kautionsbürgschaften finden Sie nachfolgend:

Bankbürgschaft

Ein Dritter (meist die Bank) bürgt für den Mieter in Höhe der zu leistenden Mietsicherheit. Allerdings ist diese Form nicht nur sehr unflexibel und teuer, sondern sichert den Vermieter gegen Zahlungsunwilligkeit des Mieters auch oft nur ungenügend ab. Falls doch Einverständnis mit einer Bankbürgschaft besteht, sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass in der Bürgschaftsurkunde die Begriffe „unbefristet“ und „selbstschuldnerisch“ enthalten sind.

Nutzung der Mietkaution durch den Vermieter

Wenn der Vermieter einverstanden ist, kann der Mieter die Kaution beliebig investieren. Das Geld kann somit auch in speziellen Fonds oder Depots angelegt werden. Zwar sind die Zinsen dann meist höher als beim konventionellen Sparbuch, allerdings liegt auch immer ein gewisses Risiko vor. Darüber sollte sich der Mieter immer im Klaren sein. Auch der Vermieter sollte in diesem Fall nur einwilligen, wenn er sich sicher ist, dass der Mieter im Falle eines Verlustes solvent ist. Verbraucherschützer raten daher von einer Anlage außerhalb eines sicheren Sparbuchs oder Tagesgeldkontos ab.